上海國有房企改革格局初定 三種改革路徑並進
上海國有房企改革格局初定 三種改革路徑並進
本報記者 劉易斯 上海報道
在國企改革頂層設計(下簡稱“22號文”)出臺的背景下，作為地方國資國企的重鎮，上海的重點國企集團和國資上市公司的改革預期也在不斷強化。加上央企退出房地產正在路上，房地產板塊吸引瞭業內更多關註目光。
上海國資研究機構人士告訴21世紀經濟報道記者，22號文重在建設現代企業制度。政府通過國資委[微博]和國有資本投資運營公司實現對國企的監督與管理，也就是所謂的管資本。而上海的國有房地產企業均屬於商業大類。信貸融資任何問題免費諮詢
他指出，國企房地產企業大多重資產，需要提升資產流動性，因此未來國有企業的房地產不是主業的企業，一種選擇是通過投資、運營公司在資本市場實現退出，或賣掉變現。
而改革路徑大概可以分為三大類：基於房地產為主業進行股權結構上的混合所有制改革、房地產非主業的去房地產化、園區開發從建設轉向運營、服務與創新投資。
提升集中度
上海國有資本運營研究院研究員馬浩東指出，上海這一輪國資改革，最終目的還是做優做強做大國有企業，激發內壢信貸房貸楊梅汽車貸款房貸和釋放企業活力，培育幾個世界級企業，實現產業轉型，培育戰略性產業，優化佈局，支撐上海城市轉型及科創中心建設。
例如，改革提出優先股和特殊股概念，這兩種方式增加瞭國有資本的靈活性。前者可以在充分競爭的商業類國企中增加民間資本數量，以國企經營權換來民間資本，從而擴大國企競爭力。後者則可以通過特殊股形式，在不絕對控股條件下，實現對企業的政策引導，這對於傳媒類等既有政治要求，又需要靈活經營的企業而言，具有實際操作意義。
馬浩東分析認為，上海國企改革主要還是在如何利用好資本市場上做文章，利用資本市場實現國資從充分競爭領域退出，意味著很多充分競爭類企業國資比例要減少。
22號文關於分類推進國有企業改革中提到，“根據國有資本的戰略定位和發展目標”，將國有企業分為商業類和公益類。公益類國有企業以保障民生、服務社會、提供公共產品和服務為主要目標的企業。換言之，充分參與市場競爭的企業都屬於商業類，房企自然被歸入商業類企業。
而上海國企房地產板塊加速改革的空間比較大。同策咨詢研究部總監張宏偉表示，國企改革對於房地產企業，一方面可以解決很多國企在房地產領域的同業競爭問題；其次，可以整合資源打造更大的平臺便於轉型，使得房地產行業未來的行業集中度進一步提高。
三種改革路徑
綠地控股(600606.SH)混改是目前唯一一個已經成功完成的國資改革案例。根據最新的股權結構，綠地控股兩大國有股東——上海地產集團占股18.20%，上海城投占股20.55%。除瞭上海地產集團與上海城投外，上海中星集團還占股7.22%
綠地當年隻是上海國資系統農委下面的一個企業，逐漸發展到今天成為巨無霸房企，已然成為國企改革標桿，最大亮點包括戰略領先優勢、混改體制優等。
混改是國企改革重要方向，資產證券化又是混改重要途徑。上述國資系統人士透露，在新一輪國資國企改革中，像綠地集團這樣房地產核心競爭優勢明顯、佈局完整、產業鏈整體競爭優勢不斷增強的國有企業，將獲得更多的系統內資源支持，進一步做大做強。而一些房地產業務不具有競爭優勢的部分國企，通過多種方式退出房地產將是一大趨勢。
多位業內人士認為，上海地產集團國企改革進展較為緩慢，主要原因在於地產集團旗下有較多公益類保障性項目，這些項目事實上不符合上市的要求，需要先剝離之後才能進行下一步動作。
對此，上海地產集團一位高管確認，由於地產集團旗下中星地產承擔瞭很多保障房、經適房的開發任務，這部分項目的利潤率不足以滿足上市公司的需求，因此這成為地產集團國企改革的重要難點。
房地產非主業的國企在去房地產化過程中，首要的問題是如何盤活手中的存量資產。如上海實業集團手中存量資產很多，盤活存量資產也就成為大多數國有房企的常規動作。上實旗下地產上市平臺上實發展(600748.SH)目前雖然沒有大規模的重組行為，但是公司未來的國企改革路線已經逐漸明朗。養老地產、地產金融是上實發展未來轉型的兩大方向。
上實發展一位高管曾經對媒體透露，上實集團在上海崇明86平方公裡土地儲備未來轉變性質之後將優先考慮在上實發展這個平臺進行開發。其中有一部分將用於做養老地產項目，目前已經有兩宗土地轉型成功。
與上述轉型國企房地產板塊忙於轉型不同的是，采用第三種路徑改革的包括張江高科(600895.SH)、市北高新(600604.SH)、浦東金橋(600639.SH)等園區開發平臺，母公司正著手資產註入、推進存量土地開發。對此，國金證券指出，借著國企改革的東風，對於擁有眾多上市平臺的集團而言，上市平臺較為稀缺的集團將相關的優質資產註入上市公司的確定性更高。(編輯 徐煒旋)
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150916/011923255619.shtml
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